熱望されているオフィス 大阪
立地や周辺環境を考えるときは、いまの状況だけでなく、一〇年、二〇年、三〇年先のことも予測する必要がある。
いまは賑やかでも将来廃れるかもしれないし、逆にいまは静かでも将来環境が変化するかもしれない。
周辺の開発計画は営業マンに聞いてもまともな答えはまず返ってこない。
ほんとうのことを言って客に逃げられたらまずいからだ。
必ず自分で役所に行って調べる必要がある。
将来、売れる、貸せるマンションは、1LDK=五五平方メートル、2LDK=七〇平方メートル、3LDK=八五平方メートル、4LDK=一〇〇平方メートルが目安になるだろう。
これらは首都圏ではまだそう多く実現していない広さだが、今後さらに広いマンションが供給されるのは確実であり、先々の転売や賃貸を考えるなら、この程度の物件を貰っておかないと市場での競争力を持ち得ないと覚悟しておくべきである。
それぞれの間取りで、この数字より狭いマンションは、将来の売却や賃貸に苦労すること必至である。
部屋の広さは価格に反映される。
ワンルームと3LDKでは当然値段が違う。
販売価格が異なる物件が混在しているマンションは、それだけ購入者層がバラける。
所得や年齢、家族構成などが違えば、個々の意識や生活習慣にもズレがある。
マンションは居住者の気持ちを一つにしないと維持管理や将来の大規模裾彬一放て替えか軌しい似たような広さ、所得層が入るマンションが望ましい。
維持管理が十分に行われないと先々マンションは荒れる。
資産価値が下がり、転売、賃貸が難しくなるのは言うまでもない。
マンションはコンクリートの箱の集合体である。
その箱のなかの間取りや内装設備(インテリア、収納、バス、トイレ、システムキッチン等々)はいざとなれば自分で変えられるが、コンクリートの箱そのものの性能(耐震性、遮音性能等々)や、共有部分の諸々の設備の性能(給排水管の種類や設置方法等々)は自分一人ではどうしようもない。
極端な話、内装や収納場所などはどうでもいい。
まず何をおいてもコンクリートの「箱」としての住まいの基本性能を吟味、精査することだ。
高強度のコンクリートを使用しているか。
床はコンクリートスラブ厚が最低でも二〇cm以上あるか。
戸境壁の厚さが最低でも一五cm以上あるか。
遮音性能に優れる二重床(置き床、浮き床)になっているか。
天井高は二m四〇cm以上あるか。
電気配線等のメンテナンスがしやすいように二重天井になっているか。
給配水管は錆びないステンレス管になっているか。
給配水管は取り替えやメンテナンスが容易なサヤ管ヘッダー方式になっているか。
ざっとこのあたりが重要なポイントだ。
日本では実物が完成する前にマンションを売る「青田売り」が慣例化している。
このため」般的にはモデルルームとパンフレットと営業マンの説明だけで、その物件のよしあしを判断しなければならない。
実際に試乗もしないでクルマを貰う人はいない。
いまどきスーツを買うのだって着てみるだろう。
ところが何千万円もするマンションをモデルルームとパンフレットと営業マンの話だけで買ってしまう。
その結果、「パンフレットにあったのと違う」とか「営業マンはそうは言わなかった」とか、さまざまな問題が発生する。
眺望や建物内外の騒音などに関するトラブルが多い。
まずは当たり前になっている「青田売り」のこわさを十分に認識すべきである。
ついでに言えば、建物ができる前に売り出すからこそ、豪華なパンフレットもモデルルームも必要になるわけで、青田売りをやめれば、その分、販売経費が削減できて物件価格は安くなるはずなのだ。
マンション販売のパンフレットは立派である。
それこそ大規模・超高層マンションのそれともなれば、総重量が三kg前後にもなる超豪華版である。
これでは販促費もかかるわけである。
もっともそこまでやるからこそ、「私はこんな素敵なマンションが買える選ばれた人間なんだ」という上流意識をくすぐったりもするのだろう。
それはともかく、パンフレットはその大半がイメージづくりに費やされていて、使われている写真も現地とは何の関係もない海外の風景だったりする。
その手の写真は、よく見ると、下の隅っこのあたりに「写真はイメージです」と小さく但し書きがしてある。
肝心要の物件データは一番最後に「概要」「設備」として一～二ページにまとめてある。
イメージ写真などはどうでもよい。
マンションを買おうと恩ったら、この肝心のデータを一から十まできちんと読みこなせるようでないと話にならない。
モデルルームに行ったら必ず設計図書を見る。
これには設計図と仕様書のほかにボーリング調査書や構造計算書などがある。
これらの書類は見る人が見れば、床や壁の厚さがどれだけあって、どの程度の騒音対策が施されているのか、あるいは給排水管がどこにどのような方法で配置されているのか、といった「箱」に関する基本性能がすべてわかるようになっている。
残念ながら素人には読めないので、マンション購入を考え、モデルルームに足を運ぶなら、設計図書が読めるプロと行くに限る。
友人知人にいない場合は、ありとあらゆるツテを頼って紹介してもらうことだ。
モデルルームには来場者をその気にさせる仕掛けがそこらじゆうに施されている。
おしゃれな家具調度品を用意する一方で、テレビは置かず、応接セットもフルセットを揃えない。
四唇半の部屋に置かれる家具はわざと小さいものを使っている。
豪華なイメージを刷り込みつつ、少しでも部屋を広く見せるための巧妙な演出である。
しかもモデルルームには、通常、そのマンションで「いちばん見栄えのする、いちばん売りやすいタイプ」を選ぶ。
実際に自分の買おうとしている部屋が別のタイプの場合は、図面で見比べながら、頭のなかで置き換える作業が必要になる。
すでに建設中の現地のマンション内に棟内モデルルームがある場合は、周辺環境も含めて、いろいろな情報がその場で入手できる。
しかし多くの場合は、マンションの建設場所とは大きく離れたところにモデルルームがつくられる。
モデルルームを見ただけで現地も見に行ったような気にならないことだ。
モデルルームが豪華な場合は特に要注意。
現地が崖の下とか、高速道路の脇とか、土地として難がある可能性がある。
このような場合、用地取得費は安く上がる。
その分、建物にお金をかけて売りやすくするのが業界的常識である。
モデルルームだけでなく、必ず現地にも足を運ぶことだ。
昔から「マンションは内装で売れ」というのが業界の常識だ。
そこで購入希望者がよくひっかかるのがモデルルームのオプション(別売品)である。
モデルルームの家具やカーテン、エアコン、照明器具等々は、基本的にすべてオプションだ。
同じ空間でもそこに置く家具調度品によって部屋の印象はがらりと変わる。
モデルルームの巧妙な演出を見て、自分もこんな暮らしができるんだ、などと単純に思い込まないことである。
食器洗い乾燥機、電子コンペック(ガスオーブン+電子レンジ)、ビルトイン型清水器、ゴミ処理システム、電動シャッター雨戸、床暖房、ジェット噴流バス+家庭用サウナ、二四時間空調システム、温水洗浄便座、宅配ロッカー、二四時間セキュリティシステム……。
いまのマンションには付加価値設備(施設)と言われるものが腐るほどついている。
しかしこれらの多くはなくてもまったく困らない。
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